Een woning verhuren kan een erg ingewikkelde zaak zijn en er komt veel bij kijken, helemaal wanneer u een woning in Amsterdam verhuurt. In dit blog leggen we u uit waar u op moet letten als u een makelaar zoekt, én of je een woning zonder makelaar kan verhuren.
Woning verhuren, wat wilt u weten?
- Makelaar of niet?
- Contract
- Financiële controle huurder
- Makelaarskosten
- Bijkomende kosten
- Wat zit er nog meer in het makelaarspakket?
- Verantwoordelijkheden van de eigenaar
1. Makelaar of niet?
U kunt uw woning natuurlijk verhuren zonder makelaar, maar dan moet u wel zelf over een geschikt of groot netwerk beschikken. U kunt als particulier wel een (betaalde) advertentie plaatsen op woningsites, maar de grotere aanbieders zoals Pararius en Funda werken alleen met makelaars.
Bent u op zoek naar een expat voor uw woning, dan kunt u zelf grote bedrijven benaderen met uw eigen advertentie. Het duurt meestal langer om met geïnteresseerden om te gaan, van bezoeken tot ondertekening van het contract. Hulp nodig bij woning verhuur in Amsterdam? Hendriks Housing is een ervaren makelaar met een breed netwerk.
2. Contract
Op internet zijn goede contractsjablonen te vinden die u kunt overnemen en toepassen op uw situatie. Dit zijn bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een maximale duur van twee jaar of de zogenaamde voorlopige huurovereenkomst (waarbij de eigenaar de woning vervolgens zelf gaat bewonen). Een makelaar regelt voor u het juiste contract en heeft soms advocaten in dienst waar hij (ook bij een later probleem) op terug kan vallen. Zorg ervoor dat een makelaar is aangesloten bij een beroepsvereniging. Daarnaast is ook het contact dat u heeft met de makelaar erg belangrijk, hoe voelt u zich, hoe adequaat of snel reageert hij op uw vragen en wensen?
3. Financiële controle huurder
U kunt de financiële geschiedenis van iemand controleren (zolang het realistisch is) door om recente loonstroken te vragen, maar het is prima als een makelaar dat voor u doet. De makelaar zorgt er ook voor dat de eerste maand huur en de borg (meestal gelijk aan één of twee maanden huur) aan hem worden betaald. De makelaar zal deze bedragen vervolgens terugstorten op uw rekening, verminderd met hun eigen makelaarskosten.
4. Makelaarskosten (vaak bespreekbaar!)
Makelaars rekenen verschillende bemiddelingskosten. De meeste rekenen rond de 8% commissie (maar dit kan variëren van 6-10% en dat kan een standaard verschil betekenen!). Dit percentage wordt dan in mindering gebracht op de bruto jaarhuur (dus uw maandhuur vermenigvuldigd met 12). Meestal komt dit neer op ongeveer de huur die u per maand in rekening brengt. Er is ook een extra 21% btw. Aarzel niet om te onderhandelen, veel makelaars staan ervoor open!
Sommige makelaars bieden ook technisch, administratief en/of financieel beheer aan. Er zijn makelaars voor wie dit is inbegrepen in de bemiddelingskosten (8%) (goede deal!), maar vaak worden er extra kosten in rekening gebracht. Kort gezegd betekent dit dat de makelaar het eerste aanspreekpunt is voor de huurder en dat hij toezicht houdt op de betaling van de huur.
4.1 Wat als de huurder voor minder blijft en u een hoge commissie betaalt?
Het kan natuurlijk voorkomen dat de huurder veel korter blijft dan gepland; bijvoorbeeld drie maanden in plaats van een jaar. Mogelijk bent u al uw commissie kwijt en moet u deze opnieuw betalen om een nieuwe huurder te vinden. De meeste makelaars hebben hier een regeling voor, zoals een clementieovereenkomst (bijv. korting op volgende mediation) of een pro-rataregeling. Lees deze voorwaarden goed door met uw makelaar en spreek zwart op wit uw wensen af.
5. Bijkomende kosten, zoals het maken van foto’s
Veel makelaars werken op basis van “no cure, no pay”. Bij de ene makelaar is de fotofee inbegrepen, bij een andere makelaar betaalt u deze zelf. Het kan zijn dat als de bemiddeling niet via de makelaar wordt geregeld, u de fotokosten moet vergoeden (wat ik zelf heel redelijk vind). Meestal zijn de kosten voor het plaatsen van advertenties op bijvoorbeeld Pararius en Funda (en uw eigen website) inbegrepen. Check dit! (Soms is een volledige investering in Funda exclusief.)
6. Wat zit er nog meer in het makelaarspakket?
Naast het plaatsen van de advertenties benadert de makelaar ook actief potentiële huurders (via andere makelaars en bedrijven). Hij doet ook rondleidingen. Hij maakt een huurovereenkomst op en gaat aan de hand van een checklist door de woning voordat de huurder er intrekt. Als de huurder vertrekt, is hij ook weer aanwezig om te controleren of alles nog in dezelfde staat is als toen de huurder er introk. een jaarrekening met de huurder en zorgt ervoor dat hij minimaal de borgsom en de eerste maand huur betaalt.
7. Verantwoordelijkheden van de eigenaar
Als eigenaar bent u voor veel verantwoordelijk. Zo zult u slecht vakmanschap moeten verhelpen, kleine onderhoudswerkzaamheden moeten uitvoeren en goed bereikbaar zijn voor de huurder. U moet in orde zijn met uw verzekering (inventaris, gebouwen, burgerlijke aansprakelijkheid) en aan de verzekeraar aangeven dat u de woning huurt. En natuurlijk moet u rekening houden met de voorwaarden die (kunnen) worden gesteld door de verzekeraar(s), de VvE, de hypotheekverstrekker en de (lokale) overheid. Op de website van Eigen Huis leest u meer over de fiscale gevolgen van tijdelijke verhuur. Klinkt dit als te veel moeite? De makelaars bij Hendriks Housing nemen deze werkzaamheden graag van je over en zorgen voor een zorgeloos verhuurtraject!
